Businessman composing a successful financial chart with arrow going up, he is using green paper cuts, eco business and financial success concept

Derek Olsen, CHMWarnick
Otel varlık yöneticileri, performansın nasıl en üst düzeye çıkarılacağı ve yatırım hedeflerine nasıl ulaşılabileceğine dair bir bakış açısı getiriyor. Bunlar, çok çeşitli senaryolar (marka, pazar, mülk türü) boyunca tam bir marka ve üçüncü taraf operatörler yelpazesiyle gözlem ve yakın işbirliğine dayanıyor. Ekonomik döngü).

Businessman composing a successful financial chart with arrow going up, he is using green paper cuts, eco business and financial success concept

Son yirmi yılda, varlık yönetimi portföyümüz üzerinden 400’den fazla otel ile çok çeşitli dersler aldık ve geniş bir yelpazede en iyi uygulamaları benimsemiş olsak da, özellikle üçüncü taraf olsa da, kârlılığı optimize etmek isteyen otel sahipleri için beş önemli husus tespit ettik. çalışma modeli

1. Akıllıca seçin

Üçüncü taraf operatörler aracılığıyla otel karlarını optimize etme yeteneği, doğru firmayı seçerek başlar. Görünür bir şekilde açık olsa da, bu, bugün 200’den fazla şirketin otel yönetimi hizmetlerini pazarlamasıyla yapıldığından daha kolay olabilir. Pek çok grup, kabiliyetler ve sicil kaydı bakımından kutuyu kontrol etse de, deneyimlerimiz, iyi bir günde, bu grupların yüzde 30’undan daha azının bile dikkate değer olduğunu ve hatta listeyi itiraz ettikten sonra bile Nitelikli gruplar, “tek beden herkese uyar” değil.

Bir yatırımın özel ihtiyaçları, seçim süreci için hangi niteliklerin, yeteneklerin ve becerilerin en önemli olacağına dair kararı teşvik etmelidir. Örneğin, iyi bir uyum değil, yeni gelişmeye yönelik açılış öncesi satış çabaları sırasında sürekli olarak adil bir performans sergileyen otellerle harika bir operatör gördük. Son derece yetenekli işçi yöneticilerinin lüks bir yaşam tarzı otel işletmek için mücadele ettiklerini izledik. Ayrıca, 200’den fazla otelin işletmecisi, belirli pazar deneyiminden yoksun olduklarından ve yerel satışların tamamen etkisiz kalmasından ötürü başarısızlıkla sonuçlandığına şahit olduk.

Basitçe söylemek gerekirse, saygın bir operatör bile doğru operatör olmayabilir. Her bir grubun DNA’sını anlamak, dominant genlerin, belirli yatırımınızın gereksinimlerinin başarısı için en kritik öncelikleri desteklemesini sağlamak için anahtardır. Bu faktörlerden bazıları şunları içerebilir: diğerleri arasında inşaat aşaması (inşaat aşamasında, açık, istikrarlı), yerel pazar bilgisi, katman / konumlandırma, varlık türü, iş ortaklığı, marka bağlantısı ve benzersiz konum (kongre, tatil yeri, havaalanı).

(Takip eden noktalar için varsayım, bir adımın, eldeki yatırıma uygun, yüksek kalitedeki, sınıfının en iyisi operatörün başarılı bir şekilde seçilmesi ile sonuçlanmasıdır. optimizasyon ciddi şekilde sınırlı olacaktır.)

2. Hizalama elde edin

“İşletmeciler” i “ortaklar” a yükselten, finansal anlamda değil, sözleşme müzakereleri sırasında ilişkinin başlangıcında elde edilebilecek üstün uyumluluğunu tartışmak için biraz zaman ayırmak isterim. ilişki boyunca. Üçüncü taraf operatörler doğal olarak daha esnektirler, daha az kısıtlayıcı ve genellikle daha kısa sözleşme şartları sunarlar, genellikle teşvik temelli ücret yapılarına daha açıktır ve satışa son verme haklarını uzatırlar. Yönetim tarafından engellenmemiş bir oteli (tek başına satış oranı ve satış değerlemesi) tek başına satma yeteneği, birinci günden itibaren değeri optimize edebilir. Tüm müzakereler gibi, bir ver ve al. Daha düşük bir temel ücrete ve daha kısa vadeli satışlara ve / veya satışa son verilmesine daha fazla teşvik edip etmeyeceğinize, özel yatırımınız için en yüksek değer ve etkide bulunacak fırsatlara odaklanın. Bunlar, uzun vadede yatırım için çok daha değerli olduğunu kanıtlayacak alanlar.

Uyum oluşturmak için bir başka alan performans beklentilerinin oluşturulmasıdır. Tecrübemizde, performans projeksiyonlarını geliştiren kurumsal ekip, “yönetim sözleşmesi satışları” ile operasyon ekibi arasında daha az düzeyde olmak üzere, operasyona çok daha yakındır. Birçok durumda, proforma’nın geliştirilmesinden sorumlu olan kişilerin, performansın denetlenmesinden nihai olarak sorumlu olan aynı bölgesel ops personeli olmasını sağladık.

Kısacası, bu genellikle, projeksiyonların güvenilirliğini ve performans için hesap verebilirliği geliştirir. Her halükarda, “doğru olmak için iyi” görünen ve performans beklentilerinin basitçe hizalanmadığı gibi makul bir şekilde elde edilebildiğinden emin olunan varsayımlarla körleştirmeyin. Karlılık üzerindeki doğrudan etki ile uyumun sağlanmasına yönelik bir diğer kritik alan, mülk yöneticisi tarafından sağlanmaktadır. Birçok üçüncü taraf operatör için ortak bir meydan okuma, hızlı şirket büyümesi sırasında yönetim yeteneğinin yetersiz olmasıdır. Sonuç olarak, anahtar pozisyonları için biraz daha yüksek ciro ve daha uzun süreli açıklıklar görüyoruz. Üst düzey yönetici pozisyonları üzerinde onay haklarına sahip olmak ve doğru lidere sahip olduğunuzdan emin olmak (GM), birinciden kârlılığa giden yolu açmak için çok önemlidir.

Önemli parayla ilgili olarak, elinizde olan görevi görmezden gelmeyin – oteliniz için doğru operatörü seçin! Atasözleri “oyunda cildin” olması, yatırımcıların düşünebileceği her zaman çıkarları hizalamaya hizmet etmez, bunun yerine, sahiplerini bağlamaya hizmet edebilir ve en başta üçüncü taraf bir işletmeciyi işe almak için en zorlayıcı nedenlerden birini ortadan kaldırır – esneklik. Paraya ihtiyacınız varsa, operatörünüz son çare seçeneği olmalıdır.

3. “Flexing” uygulamasını başlatın

Varlık yönetimi pratiğimizde iş yaptığımız üçüncü taraf operatörler ile en çok takdir ettiğimiz hususlardan biri de girişimci ruhu ve esnekliğidir. Daha fazla esneklik hem gelir hem de maliyet tasarrufu fırsatlarına dönüşebilir. Örnekler, yeni gelir stratejilerini (kümelenme fiyatlandırmasından bağımsız olarak) denemeyi, marka / marka bazında maliyet / değer bazında yer almaya ya da bunlardan vazgeçmeye, marka dışı marka standartlarına dayanarak ve inisiyatiflere dayanarak hangi marka programlarını seçip seçebilmeyi seçebilir (bir franchise olarak). Bu, belirli bir pazara daha doğrudan bağlıdır ve işçilik ve öngörme yoluyla genel olarak daha fazla verimlilik gösterir.

Günümüzün en başarılı üçüncü taraf operatörleri birden fazla marka arasında mülkleri yönetiyor ve çevik olma ihtiyacını anlıyor, değişen piyasa koşullarına hızla tepki veriyor, kutunun dışında düşünüyor, fırsatları tespit ediyor ve hesaplanan riskler alıyor.

Genel olarak konuşmak gerekirse, üçüncü taraf operatörler, uzun vadeli stratejik kararları etkileyen kısa vadeli üç aylık sonuç baskısı, yönetim katmanları, onaylar ve başlarının üzerinde asılı marka rehberliği ile sınırsız olarak mülkiyet adına hareket ettiğinde daha az kısıtlanır. Birçok durumda yönetim şirketleri de sahip oldukları için, bu ortak bakış açısına ve alt çizgiye odaklanmaya sahip olmak çok değerli olabilir.

4. İşbirliği

İşbirliği, başarının anahtarı, duvarları yıkmak ve ek kaynakların nerede gerekli olabileceğini belirlemek için karşılıklı güveni teşvik etmektir. İcra yeteneği, işgücü yönetimi, misafir servisi, varlığın fiziksel yönetimi, hassas tahminleme – yönetim şirketinizin yaşadığı ve mükemmelleşeceği yer burasıdır. Bununla birlikte, doğal olarak gelmeyecek ya da kaynak eksikliği ya da diğer sınırlamalara dayanan tam olarak desteklenebilecek başka alanlar da vardır. Bu, üçüncü taraf operatörlere özgü değildir – birçok işletim yapısında “zayıf nokta” bulunması yaygındır. Bazıları için bu, gelir yönetimi, diğerleri grup satışı ve dağıtımı ve yine de yeni, daha verimli teknolojiyi benimseyen diğerleri olacaktır. En iyi operatörler bile ek kaynakları kullanabilir ve ilişki ne kadar iyi olursa konuşmayı ve geliştirmeye daha fazla fırsat verir. Ayrıca, üçüncü taraflarca işletilen bir ortamda daha kolay bir şekilde elde edilebilecek kurumsal destek ve ek tezgah gücünde aramanız gerektiğinde bunu bilmek de önemlidir.

5. Meydan Okuma ve Yetkilendirme

En çok saygı duyulan üçüncü taraf operatörler tarafından paylaşılan özellikler, hızlı kararlar vermek ve pazar değişikliklerine ve yeni stratejileri test etme isteğine uyum sağlamak için girişimci bir ruh ve genel hareketlilik içerir. Operatörler bunu kendi başlarına yapabildikleri halde, sahiplerin (veya çoğu durumda varlık yöneticilerinin) sürekli olarak statükoya meydan okuyup çıkarların sürekli olarak sağlanmasını sağladıklarında en yüksek başarı oranının elde edildiğini gördük. Çoğu durumda, sağlıklı tartışma ve saygılı meydan okuma kabul edilir, ancak en çok kazanılacak alanlara kanalize edilmeli ve karşılıklı saygı ve uzmanlık alanından gelmelidir. Aynı şekilde, ekibi bir sahibi gibi düşünmek, fırsatları tanımlamak, fikirler sunmak ve hesaplanmış riskler almak için yetkilendirin ve ödüllendirin. Bu katılan herkes için bir kazan-kazan durumu.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here